Làm thế nào các nhà đầu tư có thể có được quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ bằng cách đầu tư vào bất động sản

Với số tiền đầu tư thấp hơn, chương trình của Thổ Nhĩ Kỳ ngày càng thu hút các nhà đầu tư từ Trung Quốc. Chương trình đem lại một cơ hội tuyệt vời cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn có được quyền công dân cho bản thân và gia đình của họ. Việc mua một tài sản trị giá 250.000 đô la sẽ giúp nhà đầu tư có được hộ chiếu, đồng thời thu được lợi nhuận từ khoản đầu tư. 

"Có một sự tăng trưởng đáng chú ý về số lượng nhà đầu tư Trung Quốc quan tâm đầu tư vào Thổ Nhĩ Kỳ, bao gồm các nhà đầu tư cá nhân cũng như các tổ chức đầu tư, ông Fevzi Doğan, một luật sư di trú Thổ Nhĩ Kỳ cho hay. 

Nhiều công ty di trú đã thêm chương trình này vào danh sách tư vấn của họ và ngày càng tập trung vào việc thúc đẩy chương trình Thổ Nhĩ Kỳ, đặc biệt là với việc đất nước này có hiệp ước E-2 với Hoa Kỳ. 

"Chương trình Thổ Nhĩ Kỳ là một chọn lựa tốt và mới mẻ dành cho người dân Trung Quốc đang tìm kiếm các giải pháp nhập cư có sẵn“ ông Shirley liu, chủ tịch KBL Group chia sẻ. 

Ông Winner Xing của Worldway Immigration Group đồng tình.   

"Sự ra mắt của chương trình nhập tịch qua đầu tư của Thổ Nhĩ Kỳ đem đến cho các nhà đầu tư định cư toàn cầu một cơ hội chưa từng có, không chỉ là đầu tư vào bất động sản mà còn tạo ra một ngôi nhà ở hải ngoại," ông nói. 

Trung Quốc cũng đang hợp tác chặt chẽ hơn với Thổ Nhĩ Kỳ và đã có xu hướng tăng trưởng trong quan hệ kinh tế song phương trong những năm gần đây, bao gồm như việc Trung Quốc đang tìm cách tăng gấp đôi khoản đầu tư vào Thổ Nhĩ Kỳ đến 6 tỷ đô la vào năm 2021.[1]  

Thổ Nhĩ Kỳ đã thay đổi chương trình đầu tư nhập tịch của mình từ tháng 09 năm 2018, chủ yếu là hạ thấp giới hạn cần thiết của mức yêu cầu đầu tư tối thiểu của chương trình. Yêu cầu trước đây là 2 triệu đô la cho vốn đầu tư vào quỹ đầu tư và 1 triệu đô la cho đầu tư vào bất động sản. Số tiền này hiện được ấn định ở mức 500.000 đô la và 250.000 đô la tương ứng.[2] Trong vòng một năm kể từ khi có sự thay đổi này, đã có 2.611 nhà đầu tư và 7.351 thành viên gia đình nhập quốc tịch thành công vào Thổ Nhĩ Kỳ, nâng tổng số lên 9,962.[3] 

Hãy cùng tập trung vào quy trình mua bất động sản theo chương trình đầu tư nhập tịch và quá trình nộp đơn xin nhập quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ. 

MUA BẤT ĐỘNG SẢN Ở THỔ NHĨ KỲ 

Luật bất động sản của Thổ Nhĩ Kỳ chủ yếu phụ thuộc vào hệ thống đăng ký quyền sở hữu chính thức, trong đó tất cả các hồ sơ về bất động sản được Nhà nước lưu giữ, bảo quản và tất cả các thỏa thuận liên quan đến việc bán các tài sản này phải được ký kết tại Văn phòng Đăng ký Quyền sở hữu.[4] Bất kỳ thỏa thuận mua bất động sản nào không được ký kết tại Văn phòng Đăng ký Quyền sở hữu sẽ bị vô hiệu theo luật định, ngay cả khi chúng được lập thành văn bản.[5]   

Đây có thể là một vấn đề đối với người nước ngoài khi họ không quen với quy định như vậy. Do đó, để tránh các cuộc chiến pháp lý kéo dài và tốn kém trong tương lai, người mua cần có sự hỗ trợ pháp lý từ luật sư khi mua bất động sản, mặc dù việc mua này có liên quan đến chương trình nhập quốc tịch hay không.  

Vì hợp đồng ràng buộc duy nhất là hợp đồng chính thức ký kết tại Phòng Đăng ký Quyền sở hữu, nên người mua cũng không nên thực hiện bất kỳ khoản thanh toán đáng kể nào cho người bán trước khi ký kết hợp đồng. Thực tế là, việc trao đổi khoản tiền mua bán thường diễn ra ngay tại Văn phòng Đăng ký Quyền sở hữu vì ngay tại đây, cả hai bên cùng tham gia ký kết hợp đồng. 

Người nước ngoài có một số hạn chế khi mua bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ. Đầu tiên, sẽ có các khu vực an ninh đặc biệt được chỉ định, các tài sản là bất động sản gần khu quân sự sẽ không được bán cho người nước ngoài. Thứ hai, tổng diện tích mà người nước ngoài mua không được vượt quá 10% tổng diện tích đất của hạt/quận, nơi bất động sản tọa lạc và không được vượt quá 300.000 mét vuông (khoảng 3,2 triệu foot vuông) cho mỗi người.[6]  Những hạn chế này thực sự sẽ không ảnh hưởng đến việc một nhà đầu tư muốn có được quyền công dân. 

ĐƠN XIN NHẬP TỊCH 

Bước đầu tiên là tìm kiếm một tài sản có thể có với giá trị tối thiểu là 250.000 đô la. Nhà đầu tư có thể tự mình hoặc thông qua luật sư, liên hệ với một đại lý bất động sản để định giá các tài sản có thể mua. Người mua và người bán được tự do quyết định giá bán cho tài sản vì có quyền tự do thỏa thuận hợp đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các bên thỏa thuận ở mức giá bán không đủ cho đơn xin nhập tịch. Sau khi đã chọn được tài sản, một công ty đánh giá độc lập (do Hội đồng Thị trường vốn của Thổ Nhĩ Kỳ cấp phép) phải định giá tài sản cao hơn số tiền 250.000 đô la. Một luật sư hoặc một đại lý bất động sản có thể hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình này và cũng như chủ động liên hệ với một công ty định giá như vậy. 

Tài sản sẽ được mua không được thuộc sở hữu của một cá nhân nước ngoài khác (kể cả người thân trực tiếp của nhà đầu tư) hoặc một công ty mà một cá nhân nước ngoài là cổ đông hoặc là người quản lý.[7]   

Khi bất động sản được thẩm định giá hơn 250.000 đô la và không còn các vấn đề nào khác cần thoả thuận thêm, nhà đầu tư và người bán sau đó sẽ ký kết hợp đồng mua bán chính thức tại Văn phòng Đăng ký Quyền sở hữu. Quá trình này sẽ yêu cầu một biên dịch viên vì hợp đồng chính thức sẽ được soạn thảo bằng tiếng Thổ Nhĩ Kỳ và sẽ có lợi hơn cho nhà đầu tư khi có luật sư thực hiện cùng. Nhà đầu tư cũng phải đảm bảo tại thời điểm này rằng họ sẽ không bán tài sản này trong ba năm sau khi mua. Việc bảo đảm này sẽ được thêm vào hợp đồng như một nhận xét cho quyền sở hữu và sẽ vẫn có hiệu lực trong thời hạn ba năm này. 

Mức yêu cầu đầu tư tối thiểu 250.000 đô la vào bất động sản có thể bao gồm việc mua 1 bất động sản hoặc gộp chung nhiều bất động sản.[8] Ví dụ, mua một tài sản với giá 200.000 đô la và một tài sản khác với giá 100.000 đô la sẽ khiến nhà đầu tư đủ điều kiện nhập quốc tịch, mặc dù điều này sẽ làm tăng chi phí và làm phức tạp quá trình đăng ký. 

Số tiền mua phải được chuyển từ tài khoản ngân hàng của người mua đến tài khoản ngân hàng của người bán và việc chuyển khoản này cần phải được chứng minh với chính quyền bằng biên lai ngân hàng.[9] Nếu tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư là ở nước ngoài, họ cũng phải cung cấp biên lai từ ngân hàng của họ. Vì người mua không nên thực hiện chuyển khoản trước khi ký kết hợp đồng chính thức tại Văn phòng Đăng ký Quyền sở hữu, nên tốt hơn là nhà đầu tư sử dụng tài khoản ngân hàng của Thổ Nhĩ Kỳ và cung cấp cho chính quyền chi phiếu ngân hàng để phong bế số tiền mua trong tài khoản ngân hàng của họ, thay vì thực hiện chuyển khoản. 

Sau khi mua xong, nhà đầu tư sẽ bắt đầu chuẩn bị giấy tờ để nộp đơn xin cư trú và nhập tịch bằng cách tự thực hiện hoặc thông qua sự trợ giúp của luật sư. Vợ/chồng và con cái của nhà đầu tư, những người dưới 18 tuổi, cũng sẽ đủ điều kiện nhập quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ.[10] Nếu trẻ em trên 18 tuổi, chúng phải phụ thuộc vào cha mẹ do các điều kiện về thể chất và / hoặc tinh thần, cần được đánh giá theo từng trường hợp cụ thể. Giấy phép cư trú sẽ được cấp trước, sau đó mới bắt đầu xem xét đơn xin nhập tịch. Người có thẩm quyền cuối cùng sẽ phê duyệt đơn là Tổng thống Cộng hòa Thổ Nhĩ Kỳ. Toàn bộ quá trình này có thể mất từ ba đến bốn tháng, nhưng vì nó phụ thuộc vào khối lượng công việc của nhiều cơ quan chính phủ, nên thời gian cũng có thể khác nhau rất nhiều.  

Các chi phí mà nhà đầu tư chi trả sẽ phụ thuộc chủ yếu vào giá trị của tài sản. Các chi phí có thể phát sinh trong quá trình này bao gồm: Phí của đại lý bất động sản, phí luật sư, phí cho văn phòng đăng ký quyền sở hữu và phí văn phòng nhập cư. 

Sau khi chương trình được hoàn tất, nhà đầu tư trở thành công dân Thổ Nhĩ Kỳ và sẽ có được hộ chiếu Thổ Nhĩ Kỳ. Quá trình cấp hộ chiếu mất từ 1-2 tuần. Hộ chiếu sẽ cho phép nhà đầu tư đi du lịch hơn 100 quốc gia miễn thị thực hoặc nhận thị thực khi đến các quốc gia đó.[11] Công dân Thổ Nhĩ Kỳ cũng đủ điều kiện tham gia chương trình thị thực E-1 và E-2 của Hoa Kỳ, vì Thổ Nhĩ Kỳ là một bên tham gia các hiệp ước song phương có liên quan.[12]   

MỘT VÀI ĐIỂM CẦN LƯU Ý KHI XEM XÉT ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THỔ NHĨ KỲ 

Trong khi đang thực hiện việc mua bán bất động sản, nhà đầu tư cũng có thể đàm phán với các đại lý bất động sản về một giao dịch mua bảo lãnh cho thuê. Tất nhiên, nếu nhà đầu tư không muốn cư trú trong tài sản đó. Họ có thể nhận được các lợi ích khi họ giữ tài sản trong ít nhất ba năm. 

Thổ Nhĩ Kỳ là một thị trường mới nổi nơi giá bất động sản ở một số thành phố đang chứng kiến sự tăng trưởng với  giá bất động sản gia tăng qua các năm và hầu hết các tài sản được bán lại với giá trị cao.[13] Quyết định mua bất động sản tại thành phố nào là rất quan trọng, vì giá bất động sản gia tăng trong các năm qua có sự khác biệt nhau rất lớn giữa các thành phố. Ví dụ, vào thời điểm tháng 8 năm 2019, trong khi Istanbul đã chứng kiến giá bất động sản giảm 4% hàng năm theo chỉ số giá bất động sản dân cư, thì Ankara đã tăng 3%, nhưng İzmir lại chứng kiến mức tăng 2%, còn khu vực Antalya-Isparta-Burdur thì giá bất động sản đã tăng lên tới 9% tại cùng thời điểm. [14]  

Nếu nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt, nhiều khả năng họ sẽ có thể bán tài sản với lợi nhuận khá. Nếu bất động sản được bán để kiếm lợi nhuận sau năm năm mua, nhà đầu tư sẽ được miễn thuế thu nhập cho khoản lợi nhuận đó,[15] điều này làm cho cơ hội đầu tư theo cách này thậm chí còn sinh lợi hơn. 

[1] https://www.dailysabah.com/business/2019/03/28/china-aims-to-double-investments-in-turkey-to-6-billion-by-2021  

[2] Công báo số 30540, ngày 18/09/2018.

[3] Anadolu Agency, “Bir yılda 2 bin 611 yabancı yatırımcı Türk vatandaşı oldu”, Sep. 26, 2019, https://www.aa.com.tr/tr/turkiye/bir-yilda-2-bin-611-yabanci-yatirimci-turk-vatandasi-oldu/1594629, Ngày truy cập: 12/11/2019.

[4] Điều 997/I Bộ luật Dân sự Thổ Nhĩ Kỳ, Điều 237/I Bộ luật Nghĩa vụ Thổ Nhĩ Kỳ.

[5] Điều 12/II Bộ luật Nghĩa vụ Thổ Nhĩ Kỳ.

[6] Điều 35, Bộ luật về Quyền sở hữu Thổ Nhĩ Kỳ.

[7] Hướng dẫn do Tổng cục Đất đai công bố, Phụ lục của Thông tư số 2019/5 ("Hướng dẫn"), ngày 30 tháng 5 năm 2019, tr. 9.

[8] Hướng dẫn, tr. 3.

[9] Hướng dẫn, tr. 8

[10] Điều 12/I-b, Bộ luật Quyền công dân Thổ Nhĩ Kỳ.

[11] Xem danh sách đầy đủ được Bộ Ngoại giao công bố tại: http://www.mfa.gov.tr/turk-vatandaslarinin-tabi-oldugu-vize-uygulamalari.tr.mfa

[12] Hiệp ước E-1 có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 2 năm 1933 và hiệp ước E-2 có hiệu lực kể từ ngày 18 tháng 5 năm 1990.

[13] Chỉ số Giá Bất động sản Dân cư (Residential Property Price Index, RPPI), Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Thổ Nhĩ Kỳ, tháng 8 năm 2019.

[14] Chỉ số Giá Bất động sản Dân cư (RPPI) và Những Chỉ số Giá Bất động sản Dân cư cho NUTS (Mục lục các đơn vị lãnh thổ cho thống kê) cấp 2, Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Thổ Nghĩ Kỳ, tháng 8 năm 2019.

[15] Bộ luật Thuế Thu nhập Thổ Nhĩ Kỳ, Nhắc lại Điều 80/I-6, mặc dù cần lưu ý là việc sửa đổi luật thuế đang được thảo luận.

Powered by Froala Editor

Powered by Froala Editor

Powered by Froala Editor

Powered by Froala Editor

Powered by Froala Editor