商业房地产正处于蓬勃发展阶段。根据 Real Capital Analytics 的数据，2015 年，全美商业房地产市场(CRE)的销售额高达 5330 亿美元——比 2014 年上涨 23%。商业房地产投资新手可能想知道从哪里购买这类地产产业以及其他投资者是如何选择市场的。市场数据和未来趋势等下列因素可作为投资者开始评估和认识美国国内商业房地产的一个切入点。
商业房地产市场因素
对比不同市场的地产项目时，商业房地产投资者应考虑以下一般性因素，确定其是否具有潜在的可盈利投资机会：
- 就业率——就业率代表商业房地产的需求空间。失业率越低，表明某个特定区域内就业人数越高，如此一来，该市场就需要更多的办公场所。
- 买价——诚然，高价投资是不受欢迎的。但是，买到按照市价或低于市价定价的商业止赎房和存在轻微瑕疵的地产项目就能够带来更高的利润。
- 租金——区域内的平均租金要价高，表明租户愿意为地产项目内的租用场所支付高价。
- 租户的需求——要想获得租金收益，必须寻找需要租用商业场所的租户。正在开发新住宅综合体和创造新就业机会的城市，其租户需求可能会上涨。
- 空置率——特定区域内的商业空间空置率较低，且租户需求较高，这种情况有利于投资。这也就是说需求大于供给，使得整体出租率继续走高。
总之，评估商业房地产市场时，最重要的因素是供求关系。市场上闲置率较低且可供新开发楼盘的空间有限时，这种市场中的地产是理想的投资项目。此外，区内失业率低有可能表明租户较多，如果可用商业地产数量有限，那么收取的租金一定会更高。
供应情况会受区域内新开发楼盘的影响。因此，近年获发建筑许可证较多的区域在不久的将来可能会出现市场内房屋过盛的情况。投资者应当参考美国人口调查局、美国劳工统计局以及其他渠道提供的数据，以此来了解当前市场的经济状况和前景。
重点要注意的是整个商业房地产行业的供求趋势并非总是同步的。例如，零售物业需求与消费者需求的息息相关，办公场所需求则更多地受到就业水平的直接影响。
排名靠前的商业房地产市场
根据 Real Capital Analytics 公布的数据，在销售总额方面，2015 年商业房地产销售额排名前五的市场为：
- 曼哈顿——559 亿美元
- 洛杉矶——276 亿美元
- 芝加哥——226 亿美元
- 达拉斯——195 亿美元
- 亚特兰大——169 亿美元
此外，在销量同比增长百分比方面，2015 年物业销量增长排名前五的市场为：
- 哥伦比亚特区/弗吉尼亚郊区——121%
- 巴尔的摩——71%
- 加州橙县——70%
- 新泽西北区——69%
- 西雅图——68%
排名靠前的商业房地产市场通常是感知风险最低的区域。增长型市场表明存在较多的发展和资本增值机会。
商业房地产的未来趋势
从更宽泛的层面而言，商业房地产容易受到各股经济暗流的影响，这些暗流可能会给整个区域市场带来连锁反应。这些趋势包括：
- 全球城市化——2001-2010 年，美国城市人口增长 12.1%，这一城市化趋势仍在继续。随着越来越多的美国人寻找更为便利的设施和更好的就业机会，城郊社区采用一种更都市化的模式，因此这些区域对零售地产、办公地产及其他地产的需求将保持增长态势。
- 零售业转变——随着利率的提高，消费者使用信用卡需要支付更多的费用，这样他们就会在购买之前思虑再三。因而增加了零售业的压力。此外，随着技术的不断进步，零售物业面临向实体/虚拟空间转变的压力。
- 油价下降——因需求减少，产量增加，2015年的油价大幅下跌。这种影响因市场和行业而异，但可能出现的影响包括，比如，刺激酒店业的发展，因为随着消费者可支配收入的增加，人们更愿意出门旅行。i
不论这些趋势及其他趋势最终是否会给商业房地产市场带来预期的影响，投资者应了解经济变化将会如何影响其潜在的地产投资。
*该文章原文为英文，其参考资料仅为英文。
参考资料：
http://urbanland.uli.org/development-business/six-global-trends-commercial-real-estate-watch-2016/
