美国经济表现优于欧元区、英国、拉美和加拿大在内的多个经济体，美国仍旧是商业、投资和居住的理想目的地。
相对于其他外国买家而言，中国买家重点关注美国住房市场。本文将为我们展示美国经济的表现、住房市场以及中国买家在美国置业的最新数据。
近年来美国经济的表现
尽管自 2008-2009 年经济大萧条以来，美国经济增长有所放缓，但仍保持持续增长的趋势。自 2010 年以来，其年均增幅为 2.2个百分点。强劲的住房投资支出和个人消费支出是其经济保持增长的主要推动力。
自 2014 年，个人消费支出开始上涨，2016 年第 2 季度与上一年同比增长了 4.2 个百分点。同时，住房投资支出自 2012 年以来年均值达到 10%，但 2016 年第 2 季度的投资支出减少了 6.1 个百分点。对比而言，非住房市场投资支出在近三个季度有所下滑[2]，原因是页岩油工业投资持续下滑，但油价仍保持在每桶 50 美元的范围内。[3]因此，自 2014 年以来，美国的出口也有所下降，期间美元自 2015 年以来对多国货币升值将近 20%。。[4]政府消费和投资支出受到束缚，自 2015 年得以增长以后，2016 年第 2 季度支出再次缩减。
个人消费和住房支出强劲增长主要得益于就业状况得到持续恢复、低利率和低通货膨胀率的宽松货币环境。与经济大萧条之后就业率处于最低水平的 2010 年 2 月相比，截至 2016 年 7 月，美国的新就业人数超过了 1470 万人。2007-2010 年期间，美国消减了近 900 万个工作岗位，到目前为止，其经济已完全恢复，并净增加 600 万个就业机会。2016 年 1 月以来，失业率降至 5% 以下，然而在失业率下降的同时，又出现了劳动力参与率降低的情况。油价虽然不断下跌，2016 年第 2 季度的油价增长了 1 个百分点，远低于 2%的通胀预期值。随着通胀情况得已持续缓解，货币政策保持扩张性态势。[5]2015 年 12 月，虽然联邦操作市场委员会 (FOMC) 将联邦基金提高了 25 个基点（新目标范围为 25-50 个基点），但自此也阻碍了实现新的增长。
鉴于当前势头，负责制定美国货币政策的联邦操作市场委员会预期 2016-2018 年期间经济将以每年 2% 的速率增长。2018 年第 4 季度，失业率有望进一步降至 4.6%。2018 年，通胀率有望实现 2% 的增长目标[6]。
房屋住宅市场发展趋势
稳定的就业增长和低利率环境推动美国住房市场迅猛发展。贷款利率保持在历史低水平，截至 2016 年 7 月，常规的 30 年期按揭贷款利率为 3.44%。截至 2016 年 6 月，美国售出现有住宅的年交易量为 557 万套。尽管该数据低于 2015 年的 700万 套成交量，但仍表明自 2008 年以来市场得已持续恢复，因为2008 年现有住宅的成交量曾低至 410 万套。
供不应求的这种失衡状态促使价格一路高增，致使当前许多购房者越来越无力承担。表明供应收紧的一个指标是待售现有住宅库存需多长时间才能以当前售价售罄。自 2012 年以来，待售住宅的库存持续六个月下降，这是平衡市场的经验法则。市面上挂牌出售的既有住宅越来越少，成交率从房屋市场繁荣期的 6% 降至 4%。另外一个指标是新住宅开工数与满足新建家庭和房屋受损/拆迁后更换住宅所需量的比例。[7]2008 年第 3 季度至 2016 年第 2 季度期间，新家庭数量为 630 万，为房屋老旧和受损而调整的房屋开工数为 390 万套，期间的缺口达到 240 万套。这一缺口将 2000 年第 1 季度至 2008 年第 2 季度期间供应过剩的 230 万套住宅消耗殆尽。[8]虽然新住宅开工数有所增加，但是新组家庭的增速要快于因房屋老旧和受损而调整的新住宅施工进度，截至 2016 年第 2 季度要高出 12.2 万套。
随着需求高出供应，房价增长迅速。截至 2016 年 6 月，美国售出的所有现有住宅的中位价为 247,700 美元，高于 2006 年 7 月 230,400 美元的中位价，在 2006 年 7 月之后，房价开始出现下滑。房价增速高于收入和其他消费品。自 2012 年第 1 季度以来，美国售出的现有住宅的中位价上涨约 50%，而全职员工的周薪中值增长率仅为 8%。加州、华盛顿、夏威夷、科罗拉多州、佛罗里达州、纽约州、马萨诸塞州和哥伦比亚特区是美国消费最高的几大城市群，根据 NAR 于 2016 年第 2 季度公布的中位价：圣何塞-森尼韦尔-圣克拉拉（加州）（970,000 美元）、旧金山-奥克兰-弗里蒙特（770,300 美元）、阿纳海姆-圣克拉拉（713,700 美元）、圣地亚哥-卡尔斯巴德-圣马可斯 （554,300 美元）、博尔德-科罗拉多（479,700 美元）、纽约-韦恩-怀特普莱恩斯（467,900 美元）、加州洛杉矶（458,900 美元）、那不勒斯-马可岛（435,000 美元）、西雅图-塔科马-贝尔维尤（华盛顿州）（383,100 美元）。
虽然购买力成了一大问题，但 NAR 预测现有住宅销量仍将继续增长，但增速有所放缓，2017 年住宅销量将达到 553 万套。NAR 预测 2017 年现有住宅的中位房价将达到 238,600 美元，新住宅将高达 317,500 美元。[9]
中国人在美国的住宅投资
中国籍外国买家取代加拿大籍卖家成为美国住宅物业的主要买家。
2015 年 4 月至 2016 年 3 月期间，中国籍外国买家购买的美国住宅物业价值高达 273 亿美元，占所有外国买家购买价值（ 1020 亿美元）的 27%。[10]加州、纽约州、德州、华盛顿州和新泽西州是主要的置业首选目的地。中国买家的购房中位价为 542,084 美元，将近是美国所有现有住宅中位价 247,700 美元的两倍，这表明美国住宅地产对于典型的中国籍外国买家而言还是负担得起。
[1] 除非归属于全国地产经济师协会® (NAR)，否则本文观点仅代表作者个人观点，不代表 NAR 的观点。
[2] 非住房固定投资增长率：-3.3%（2015 年第 4 季度）、-3.4%（2016 年第 1 季度）、-2.2%（2016 年第 2 季度）
[3] 2015 年 1 月，西德州轻质原油公司的石油现货价格平均为每桶 47.52 美元。截至 2016 年 7 月，现货均价为 44.69 美元，两年期期货均价为 52.26 美元。
[4] 依据联邦储备委员会公布的贸易加权美元指数，表 G5，下载自 Haver Analytics。
[5] 在 2016 年 7 月的最新公告中，FOMC 表示“货币政策保持调节态势，以此来进一步改善劳动市场状况，使通货膨胀率回归 2 个百分点。”请参阅 https://www.federalreserve.gov/newsevents/press/monetary/20160727a.htm
[6] 截至 2016 年 6 月的最新预测，下载自 Haver Analytics。
[7] 假设占现有住宅库存的 0.25%，依据 Eric Belsky、Rachel Bogardus Drew 和 Daniel McCue 2007 年 11 月在《新住宅需求量预测》中的估算，http://www.jchs.harvard.edu/sites/jchs.harvard.edu/files/w07-7.pdf
[8] 作者的计算采用 Belsky、Drew 和 McCue（2007）预计 0.25% 的老旧/受损/拆迁率，并参照美国人口调查局有关住宅库存、新建家庭（房屋空置率调查）及房屋开工数及建筑许可证等相关数据（下载自 Haver Analytics）。
[9] NAR 截至 2016 年 8 月的预测。
[10] NAR 的调查涵盖非居民外国买家和居民外国买家。非居民外籍人士指在美国以外的地区永久居住的非美国居民。通常，这些客户将置业作为投资、用于度假或是六个月以内的短期访美。居民外籍人士指具有近期移民（交易时在美国居住的时间不足两年）或护照持有人身份、因职业、教育或其他原因在美国居留长达六个月以上的非美国居民。
