撰稿人：David Lynn
过去十年间，借力于目前美国经济最大分支的医疗产业的稳步增长，医疗房地产无论是在经济形势顶峰还是整个经济周期中，都是表现最为令人惊艳的房地产分市场之一。
增长、收入、长期回报、安全性和低波动性等特征在医疗房地产中均有体现。强劲的宏观经济顺风、稳健的资产基础、高额的当期收益和总体回报、低波动性和低相关性让医疗房地产为机构投资者和零售投资者的投资组合增添了一个极富吸引力的选项。
医疗办公楼是医疗房地产投资中一个特定的种类，过去三十多年来，已经成为美国提供门诊病人医疗护理服务的主要途径。医疗产业已经从以医院和住院病人护理为主导转型成了以医疗办公楼和门诊病人护理为主的形式。事实上，超过70%的医疗服务（包括大部分外科手术）是在门诊基础上完成的。这一转型正引导着整个产业的活动，本文将详细阐述驱动这一转型的趋势和因素。
推动医疗房地产持续强势增长的主要趋势和因素包括：不断变化的人口特征、医疗监管环境、技术进步、稳固的供求基础和极具吸引力的投资属性。
不断变化的人口特征
迅速老龄化的人群和不断增长的人口寿命对医疗房地产界不断扩张的需求起着关键作用。
据美国人口调查局估计，至少到2060年，65岁以上人口将持续成为全部年龄人口中增长速率最高的区间，在未来15年中这种增长态势预计将特别明显。到2030年，预计65岁以上人口将增长2500万，涨幅超过50%，总数将超过美国总人口的20%。北美精算师协会的调查还表明，美国人口的寿命正在延长，一名65岁的女性寿命达到90岁的概率超过40%。逐步衰老的人口对接下来几十年中不断增长的医疗护理需求有着极其深刻的影响。
医疗监管环境的今天与明天
在监督管理改革和资金市场动态的推动下，今天的美国医疗产业正经历着重组。医疗产业的监管背景和驱动力从奥巴马医改和平价医疗法案中便可见一斑。
虽然当前政府已经宣布其部分废除2010年患者保护与平价医疗法案（ACA）的立场，但这将很可能经历为期数年的漫长过程。无论ACA是否发生更改，某些医疗趋势将会继续，如朝着低成本、消费者驱动型医疗和基于价值的医疗交付系统的转变，通过较低的实际费用实现不断改进的病患治疗成果推动了这一转变。
能够成功应对这些趋势、得以用较低费用提供高质量医疗护理的服务提供商有可能在经济上获利。即使在监管不确定的情况下，某些行动就已经被明确确立，具有长远的发展前景。
基于价值模型和偿付措施将使更多住院病患转移到门诊。门诊服务对医院系统收入总额的贡献已经从2005年的35%增长到了2014年的65%。而且，今天已有超过70%的美国人以基于门诊的形式接受医疗服务。
消费者驱动型医疗通过主动和预防性的健康护理方式，在传统医院和诊所以外的多种场景下使用进步科技提供医疗服务。
由于监管不确定性的不断增加，通过传统并购、合资和合伙经营方式实现的企业合并将在整个医疗领域继续。
技术进步
医疗科学和信息技术的进步正越来越多地被引入医疗护理中，也在提高病患健康意识和处治效果方面发挥着至关重要的作用。
医疗技术不仅使得成千上万种过去难以辨明和难以诊断的新型疾病、症状和病痛得以处理和治疗，其更为重要的作用还体现在个性化处治上。精准和实时的生物统计驱动医学是一种依赖技术来获取、汇集和分析海量染色体数据的全新方法。特别地，它会引发一场“专门医疗”革命，将医疗需求推向更高层面。虽然汇集和维护覆盖多种医疗环境的纵向个人医疗记录依然极具挑战，为了回应基于价值的偿付计划，在多种门诊环境下提供高质量护理已经成为一种必需，它要求在不妥协安全性与准确性的情况下及时提供数据，而这就需要技术上的支持。Fitbit等消费产品的进步也在推动着个性化医疗方式的步伐。
医疗科学、IT和消费产品的技术发展正在改变着医疗服务交付的格局。门诊诊所作为这一格局中的重要组成部分将得到来自迅速进步的科学技术的助力。
稳固的供求基础
高准入门槛极大地限制了医疗办公楼领域的投机发展，导致了极少的过度供给市场。起初是由于大萧条的影响，但Marcus & Millichap Research的一项报告显示，自从围绕着ACA的不确定性带来了障碍，医疗办公楼发展较2008年下降了60%。市场多方面的不确定性也放缓了医疗承租人在决定新医疗办公楼场所时的脚步。我们预计2017年年底前竣工的建筑场所仍将远远低于上一周期的平均值。据世邦魏理仕统计，2016年第三季度结束时，正在建造中的医疗办公楼场所总面积为1840万平方英尺，仅占全部供应量的1.4%。
(编者注：可能与出版的原文略有差异。)
