Questions & answers

中国投资者为什么应该以LLC形式构建商业房地产投资?

我正在为购买商业房地产而进行多方考察。我们准备以LLC形式或个人名义构建其所有权。以LLC形式有什么优势?


Answers
  • Jessica Graf

    Seyfarth Shaw LLP
    2018年02月15日

    成立LLC的好处是LLC成员能够得到债务保护。如果是您个人所有,那么您个人的全部资产都受到抵押、索赔等的制约。如果以LLC形式构架,那么只有LLC的资产和资金在抵押等情况出现时会受到影响,当然除非LLC的成员或经理人个人有违法行为,这层保护才会失效。基本上,LLC能够防止成员和经理为公司实体承受个人财产损失。

  • 马克· 杜牧

    Managing Director, Regent Park Advisors
    2018年02月15日

    LLC结构提供了更多一层的债务保护,但它是一种完全的纳税中间实体。

  • Sheri Chromow

    SPC Advisors, LLC
    2018年02月13日

    我认为您不应该个人持有商业房地产。这会使得您的个人资产承担美国税务义务。您首先应该关注的是如何创造在税务层面最为有利的所有结构。对于每个潜在商业房地产所有人,情况也会有所差异。由于美国和中国间没有税务条约,您投资的一部分可能是债权。您的境外公司满足美国税务条约保护要求吗?您需要评估目前的投资并决定是打算以个人名义进行投资还是同他人一起投资,然后确定最理想的纳税结构。之后再考虑是以LLC形式还是以信托等形式实现,这样更为合理。

  • Tom Paschall

    Checkmate Capital
    2018年02月10日

    这个问题包含几个需要考虑的因素。首先,中国投资人是否已经是美国纳税人了(即已经向IRS进行过税务申报)?一般来说,出于债务保护的目的,商业房地产投资人个人不应该持有所投资地产。但若中国投资人还不属于美国纳税人,那么就应该选择美国境内的股份有限公司形式(用以“阻断”税务义务),或有限责任公司LLC形式(并使用“勾选原则”,选择在税务层面上作为一家美国股份公司)。如果使用了LLC形式而没有“勾选”,那么就可能产生相应的个人层面的税务义务,对于中国投资人而言极为不便且昂贵。

  • Donald Wen

    WenWinSolutions
    2018年02月09日

    简单来说,LLC的定义是有限责任公司,用于减轻投资人个人所需承担的法律/财务债务负担。

  • Robert Ivanhoe

    Greenberg Traurig, LLP
    2018年02月07日

    在美国购买房地产一般都是以LLC形式构建的。原因在于,若房地产由个人所有,任何与房地产相关的债务都会转嫁为所有者的个人债务。若将房地产登记在LLC名下,那么个人成员所需承担的债务仅仅局限在他们的出资范围内,而他们个人的财产不会受到某个判决或与该房地产有关的债务的制约。很少有人以个人名义独自拥有一处商业房地产,通常也不建议这样做。从税务层面而言,LLC比股份有限公司更具有优势,LLC形式将资产贬值转嫁给个人投资者,但保护个人投资者能享受有限责任保护。股份制公司的所有人享受有限责任保护,但从税务层面上来说不能进行贬值损失转嫁,而且这种情况下所有人一般需要面临双重纳税——公司层面的税务义务和个人层面的税务义务。基于以上原因,LLC一般是比较理想的房地产投资构建结构。

  • Alejandro Hinostroza

    SVN (Sperry Van Ness) - Rich Investment Real Estate Partners
    2018年02月07日

    简单来说,LLC的结构能够在房地产投资遭受损失时限制您所需偿还的债务。

  • Jeffrey Jahns

    Seyfarth Shaw LLP Real Estate Group
    2018年02月07日

    一般来说,由于潜在的债务风险,某方不应一个人名义对房地产承担所有权。根据资产的不同,以LLC的形式结构还可能能享受税务优惠。有些州还禁止外国人一个人名义拥有房地产。